Alla morte di un proprietario si apre la successione, e gli eredi devono presentare la dichiarazione di successione, di norma entro 12 mesi. Tra le tante voci, c'è quella che spaventa di più: il valore degli immobili ereditati. La buona notizia è che, per la successione, non serve una stima di mercato: si usa un valore fiscale, il valore catastale, che si calcola con una formula semplice e che l'Agenzia delle Entrate accetta senza contestazioni.
Vediamo come si ottiene questo valore, quali coefficienti usare (diversi da quelli dell'IMU) e quali imposte comporta.
La formula del valore catastale
Il meccanismo è simile a quello di altre imposte sugli immobili, ma con coefficienti propri. Si procede così:
- Parti dalla rendita catastale dell'immobile, che trovi in visura
- Rivalutala del 5% (moltiplica per 1,05)
- Moltiplica per il coefficiente di successione della categoria
Valore catastale = Rendita catastale × 1,05 × moltiplicatore di successione. È il valore da indicare nella dichiarazione, ed è la base su cui si calcolano le imposte.
I moltiplicatori per la successione
Attenzione: i coefficienti della successione sono diversi da quelli dell'IMU. I principali sono:
- 110: prima casa (con agevolazione prima casa per l'erede che ne ha i requisiti)
- 120: altre abitazioni del gruppo A e categorie C (escluse A/10 e C/1)
- 140: immobili del gruppo B
- 60: categoria A/10 (uffici) e gruppo D
- 40,8: categoria C/1 (negozi) ed E
La successione tocca regole fiscali che cambiano nel tempo e casi particolari (terreni, usufrutto, nuda proprietà, più eredi). Per la dichiarazione vera e propria conviene farsi seguire da un notaio o da un commercialista. Questa guida ti dà il metodo, non sostituisce la consulenza.
Esempio pratico di calcolo
Casa ereditata di categoria A/3 con rendita catastale di 700 euro, non prima casa per gli eredi. Si applica il moltiplicatore 120.
Su questo valore di 88.200 euro si calcolano le imposte. Con l'agevolazione prima casa, ipotecaria e catastale sono fisse e ridotte.
Le imposte sull'immobile in successione
Sul valore catastale dell'immobile si pagano due imposte fisse in percentuale:
- Imposta ipotecaria: 2% del valore catastale (200 euro fissi con agevolazione prima casa)
- Imposta catastale: 1% del valore catastale (200 euro fissi con agevolazione prima casa)
L'imposta di successione vera e propria, invece, si applica solo sulla parte di eredità che supera le franchigie, che per coniuge e figli sono molto alte (un milione di euro a testa). Per questo, nella maggior parte delle successioni familiari, l'imposta di successione non si paga affatto.
Valore catastale e valore di vendita
Il valore catastale serve a calcolare le imposte di successione, ma non dice quanto vale davvero la casa. Quasi sempre è più basso del prezzo di mercato. E poiché molti eredi, dopo la successione, decidono di vendere, prima o poi serve il numero vero.
Per quello serve una valutazione di mercato, basata sui prezzi reali della zona. Se sei in questa situazione, leggi come valutare un immobile gratis e la guida sui fattori che ne determinano il prezzo.
Domande frequenti
Quale valore si usa per un immobile in successione?
Il valore catastale, ottenuto dalla rendita rivalutata del 5% e moltiplicata per il coefficiente di successione. È il valore automatico accettato dall'Agenzia delle Entrate.
Come si calcola il valore catastale per la successione?
Rendita catastale × 1,05 × moltiplicatore: 110 per la prima casa, 120 per le altre abitazioni del gruppo A e le categorie C. Sono diversi dai coefficienti IMU.
Il valore catastale della successione è il prezzo di vendita?
No, serve per le imposte ed è in genere più basso del mercato. Per vendere serve una valutazione basata sui prezzi reali della zona.
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