Vendere casa non è "trovare un acquirente e firmare". È un percorso burocratico preciso, dove ogni passaggio richiede una serie di documenti specifici. Se anche solo uno manca al momento del rogito, la vendita salta. E le conseguenze possono essere costose: caparre da restituire, penali, cause civili. Per questo è fondamentale partire con la documentazione in ordine, ben prima di mettere casa in vendita.
In questa guida ti spieghiamo, in italiano semplice, cosa serve davvero, dove si recupera, quanto costa e quanto tempo serve. Niente burocratese: solo le cose che useranno il tuo notaio e l'acquirente.
1 · Atto di provenienza (titolo di proprietà)
È il documento che dimostra che la casa è tua. Può essere di tipi diversi:
- Rogito di acquisto, se hai comprato la casa
- Atto di donazione, se ti è stata donata
- Dichiarazione di successione, se l'hai ereditata
- Sentenza di assegnazione, es. divorzio o procedura giudiziaria
Se hai perso l'originale: chiedi copia autentica al notaio che ha redatto l'atto. Costo: 50-150€. Se il notaio è deceduto, vai all'Archivio Notarile distrettuale di competenza.
2 · Planimetria catastale
È la "mappa" dell'immobile depositata in Catasto. Per legge (DL 78/2010), la planimetria deve essere conforme allo stato reale dell'immobile al momento del rogito. Se hai fatto modifiche (muri spostati, finestre aperte, ampliamenti) e non le hai mai aggiornate in Catasto, c'è un problema serio.
Dove recuperarla
- Online: tramite il portale Agenzia delle Entrate / area riservata SPID → "Visura Catastale" → planimetria
- Catasto: ufficio territoriale di competenza (di persona o tramite delega)
- Tramite geometra/architetto: 30-80€
Confronta la planimetria catastale con lo stato attuale. Se non corrisponde, devi fare una variazione catastale (DOCFA) tramite geometra: 300-600€ + diritti. Senza, il rogito è nullo.
3 · Visura catastale
Documento che riporta i dati identificativi dell'immobile: foglio, particella, subalterno, categoria catastale, classe, rendita. Serve al notaio per verificare che l'immobile sia correttamente accatastato.
Costo: gratuito online tramite SPID (Agenzia Entrate) oppure 1,35€ per copia ufficiale.
4 · Attestato di Prestazione Energetica (APE)
L'APE è obbligatorio dal 2013 per la vendita di qualunque immobile. Indica la classe energetica della casa (da A4, la più efficiente, a G, la peggiore) e ha validità 10 anni dalla data di emissione (salvo modifiche strutturali rilevanti).
Chi lo rilascia
Un certificatore energetico abilitato (geometra, architetto, ingegnere, perito industriale con specifica abilitazione regionale).
Costo
- Appartamento standard: 120-200€
- Casa indipendente: 200-400€
- Villa o immobile complesso: 400-800€
Se vuoi approfondire, leggi la nostra guida completa sull'APE.
5 · Conformità urbanistica
Probabilmente il documento più importante (e spesso il più trascurato). Devi dimostrare che l'immobile è stato costruito secondo i permessi rilasciati dal Comune e non ha modifiche abusive.
Cosa controllare
- Permesso di costruire / licenza edilizia originale
- Eventuali SCIA / CIL / CILA per modifiche successive
- Certificato di agibilità (per immobili post-1934)
- Eventuali condoni edilizi (Legge 47/1985, 724/1994, 326/2003)
Dove recuperarli
Accesso agli atti presso l'Ufficio Tecnico del Comune di competenza. Tempi: 30-90 giorni (dipende dal Comune). Costo: 50-300€ a seconda del Comune e della quantità di pratiche da richiedere.
Se scopri abusi (es. veranda chiusa, soppalco non autorizzato), parla subito con un tecnico. Le opzioni sono: sanare l'abuso (se sanabile), demolire, o vendere "a corpo" con dichiarazione esplicita di abuso. In nessun caso ignorare il problema.
Documenti specifici che potrebbero servirti
Se sei in condominio
- Regolamento condominiale (vincolante per l'acquirente)
- Verbali ultimi 3 anni di assemblea
- Dichiarazione amministratore su spese maturate/non versate
- Tabelle millesimali
Se hai un mutuo in corso
- Conteggio estintivo dalla banca (estinzione anticipata)
- Eventualmente: cancellazione ipoteca (formale, da fare entro il rogito)
Se l'immobile è cointestato
Tutti i comproprietari devono essere presenti al rogito o aver dato procura speciale a un legale rappresentante.
Per immobili ereditati
- Dichiarazione di successione presentata all'Agenzia Entrate
- Eventuali imposte di successione pagate
- Voltura catastale a tuo nome (importantissima)
Tempi e costi indicativi totali
La checklist da stampare
- Atto di provenienza (rogito / donazione / successione)
- Planimetria catastale aggiornata
- Visura catastale recente
- APE in corso di validità (max 10 anni)
- Permessi edilizi originali (concessione, SCIA, CILA)
- Certificato di agibilità (se applicabile)
- Eventuali condoni edilizi pagati
- Regolamento condominiale (se condominio)
- Dichiarazione amministratore spese pendenti
- Conteggio estintivo mutuo (se applicabile)
- Copie documenti d'identità di tutti i proprietari
- Codice fiscale e dati anagrafici
Stampala. Tieni un raccoglitore solo per la vendita. Quando avrai tutto, il rogito sarà una formalità di 30 minuti, non un'odissea di mesi.
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