Quando un debito non viene pagato, il creditore può chiedere il pignoramento di un immobile del debitore e la sua vendita forzata all'asta. Ma a quale prezzo si parte? È qui che entra in gioco la perizia per esecuzione immobiliare, il documento tecnico che stabilisce il valore dell'immobile e, da lì, il prezzo base d'asta. Capire come funziona è utile sia per chi sta affrontando un pignoramento, sia per chi pensa di comprare a un'asta.
Vediamo passo per passo chi redige la perizia, cosa ci finisce dentro e come da quel valore si arriva alla cifra di partenza dell'asta.
Chi fa la perizia: il CTU
La perizia non la fa il creditore, e nemmeno il debitore. La affida il giudice dell'esecuzione a un professionista terzo e imparziale, il consulente tecnico d'ufficio (CTU), di solito un geometra, un architetto o un ingegnere iscritto agli albi del tribunale.
Il compito del CTU è fotografare l'immobile in modo oggettivo e stimarne il valore, fornendo al giudice una base solida per fissare il prezzo dell'asta.
Proprio perché nominato dal giudice e non dalle parti, il CTU offre una stima neutra. È diverso da una valutazione di parte, che potrebbe essere influenzata dall'interesse di chi la commissiona.
Cosa contiene la perizia
La perizia è un documento dettagliato. Di norma comprende:
- Identificazione catastale e provenienza dell'immobile
- Descrizione e stato di conservazione
- Verifica della conformità urbanistica e catastale, con eventuali abusi
- Situazione occupativa: se l'immobile è libero, occupato dal debitore o da terzi
- Stima del valore di mercato e calcolo del prezzo base
Come si determina il prezzo base d'asta
Il CTU parte dal valore di mercato dell'immobile e poi applica delle riduzioni, perché un immobile all'asta ha caratteristiche che ne abbassano il prezzo:
- Occupazione: un immobile occupato vale meno di uno libero
- Irregolarità urbanistiche da sanare
- Stato di conservazione e spese da affrontare
- Vendita forzata: la natura stessa dell'asta comporta uno sconto
Da questo valore ridotto, il giudice fissa il prezzo base e l'offerta minima. Se l'asta va deserta, alle aste successive il prezzo viene ulteriormente ribassato.
Prezzo d'asta e valore di mercato: due numeri diversi
È il punto da tenere a mente: il prezzo base d'asta non è il valore di mercato. È quasi sempre più basso, sia per le riduzioni che abbiamo visto, sia per i ribassi delle aste andate deserte. Per questo alle aste si trovano immobili sotto il prezzo di libero mercato, ed è anche il motivo per cui, per un proprietario, finire all'asta è la via più costosa.
Cosa può fare il debitore
Chi sta subendo un pignoramento non è sempre senza margini. Finché la vendita all'asta non si è conclusa, in molti casi è possibile vendere l'immobile sul mercato libero a un prezzo più alto del prezzo base, e usare il ricavato per estinguere il debito. Spesso si ottiene di più che dall'asta, riducendo le perdite.
Le procedure esecutive hanno tempi e regole rigide, e ogni caso è diverso. Prima di muoverti, parla con un avvocato. Ma il primo passo concreto, in ogni caso, è sapere quanto vale davvero il tuo immobile sul mercato.
Per partire da un numero reale puoi fare una valutazione di mercato gratuita e, se vuoi capire come prepararti a una vendita, leggere la guida sui documenti per vendere casa e su quanto vale davvero un immobile.
Domande frequenti
Chi fa la perizia in un'esecuzione immobiliare?
Un consulente tecnico d'ufficio (CTU), geometra, architetto o ingegnere, nominato dal giudice dell'esecuzione. È una figura terza e imparziale.
Il prezzo base d'asta è il valore di mercato?
No, è in genere più basso, per le riduzioni applicate e per i ribassi delle aste andate deserte.
Cosa può fare il debitore prima dell'asta?
Spesso può vendere l'immobile sul mercato libero a un prezzo più alto del prezzo base ed estinguere il debito col ricavato. Conviene valutarlo con un legale, partendo dal valore di mercato reale.
Scopri il valore di mercato del tuo immobile
Il prezzo base d'asta è una cosa, il valore reale un'altra. Il valutatore di ReaLink ti dà il valore di mercato in 60 secondi. Totalmente gratis, niente registrazione obbligatoria.
Valuta gratis la tua casa →