Valutazione di un immobile locato:
i fattori da considerare

Hai una casa affittata e stai pensando di venderla, ma c'è un inquilino dentro con un contratto in corso. La prima buona notizia è che puoi vendere comunque, senza aspettare la fine dell'affitto. La seconda è che, valutata nel modo giusto, una casa locata può essere persino più appetibile di una vuota, per il tipo di acquirente giusto. Vediamo come funziona.

In Italia vale il principio per cui l'affitto segue l'immobile: chi compra una casa locata subentra nel contratto, e l'inquilino resta alle stesse condizioni fino alla scadenza.

Come un immobile locato si valuta diversamente

La differenza chiave rispetto a una casa libera è che cambiano gli acquirenti possibili, e con loro il valore. Ci sono due profili principali:

• L'investitore: vuole un immobile che renda. Per lui un inquilino affidabile e un buon canone sono un vantaggio, perché incassa da subito
• Chi compra per abitarci: vuole entrare in casa, quindi un contratto in corso è un ostacolo e tende a offrire di meno o a rinunciare

Capire a quale di questi due compratori ti rivolgi è il primo passo per valutare bene. Il valore di partenza, comunque, resta la quotazione di mercato dell'immobile come se fosse libero.

Il tipo di contratto e la scadenza contano

Non tutti i contratti pesano allo stesso modo. A incidere sul valore sono soprattutto:

• Il tipo di contratto: 4+4 a canone libero, 3+2 a canone concordato, transitorio o per studenti
• La scadenza: più il contratto è vicino alla fine, più l'immobile è appetibile anche per chi vuole abitarci
• La storia dell'inquilino: pagamenti puntuali e nessun problema sono un valore reale per un investitore

Il rendimento da locazione

Per l'acquirente investitore, il numero che conta più di tutti è il rendimento, cioè il rapporto tra il canone annuo e il prezzo di acquisto. Se una casa locata costa 150.000 euro e rende 7.200 euro l'anno di affitto, il rendimento lordo è circa il 4,8%.

Più il rendimento è interessante rispetto ai valori della zona, più l'investitore è disposto a pagare. Per questo, in una casa locata, il canone non è un dettaglio: è parte integrante del valore.

A chi conviene vendere

La scelta del compratore giusto dipende dalle caratteristiche dell'immobile:

• Vendi a un investitore se hai un buon inquilino, un canone in linea con il mercato e un immobile in zona richiesta per gli affitti
• Punta su chi vuole abitarci se il contratto è vicino alla scadenza o se la zona è molto richiesta dalle famiglie

Libero o locato: quanto cambia il prezzo

Come regola generale, un immobile con un contratto lungo ancora da scorrere si vende a uno sconto rispetto allo stesso immobile libero, perché restringe la platea di acquirenti. Lo sconto si riduce, fino quasi ad annullarsi, quando il contratto è vicino alla scadenza o quando il rendimento è così buono da attirare gli investitori.

Per stimare correttamente, parti sempre dal valore dell'immobile libero e poi applica l'effetto della locazione. Se vuoi capire da quali fattori parte quel valore, leggi la guida sui 5 fattori che determinano il prezzo di una casa, e se stai decidendo come vendere, l'approfondimento su vendere con o senza agenzia.

Domande frequenti

Si può vendere una casa affittata con l'inquilino dentro?

Sì. Si vende senza disdire il contratto: l'affitto prosegue con il nuovo proprietario e l'inquilino resta alle stesse condizioni fino alla scadenza.

Un immobile locato vale meno di uno libero?

Per chi vuole abitarci di solito sì, perché non può entrare subito. Per un investitore, con un buon inquilino e un canone interessante, può valere di più perché rende da subito.

Come incide il canone sul valore?

Per l'investitore il canone determina il rendimento. Un canone in linea o superiore al mercato sostiene il valore, uno troppo basso e bloccato lo abbassa.